租 vs 买总拥有成本导师（按揭/税/保险/维护 + NPV 盈亏平衡 + IRR 敏感性龙卷风）

模型逐月运行：固定利率摊销拆分本金利息；房产税与维护随升值房价增长；税盾 = 边际税率 × max(0, 按揭利息 + min(房产税, SALT 上限) − 标准扣除额)，即「逐项列扣对比标准扣除」的增量口径（2026 年 SALT 上限 $40,400，50 万美元 MAGI 以上相位退出；按揭利息仅首 $750,000 本金可扣——高贷款额会被高估，请下调）。租客财富 = (首付+过户费) 按月复利投资 + 每月租买差额的滚存；盈亏平衡年 = 净卖出所得首次追上租客账户的年份；差额 NPV 按「买房多投入的钱」折现，NPV>0 即在既定投资回报率下买房更优；IRR 用 Newton-Raphson 求解、二分法兜底。房价租金比 <15 偏买、15–20 均衡、>20 偏租；5% 法则给出月度不可回收成本参照租金。资本利得的 §121 免税额未建模。本工具为教育用途，非税务或投资建议。