Tuteur coût total locataire vs propriétaire (crédit/impôts/assurance/entretien + seuil d'équilibre VAN + TRI)

Le modèle tourne mois par mois : l'amortissement sépare capital et intérêts ; taxe et entretien croissent avec la valeur ; le bouclier = taux marginal × max(0, intérêts + min(taxe, plafond SALT) − déduction forfaitaire), l'approche incrémentale du détail contre le forfait (plafond SALT 40 400 $ en 2026, décrochage au-delà de 500 000 $ de MAGI ; seuls les intérêts des premiers 750 000 $ de capital sont déductibles). Le patrimoine du locataire = (apport + frais de notaire) capitalisé mensuellement plus la différence cumulée ; l'équilibre arrive quand la vente nette rattrape le compte du locataire ; la VAN actualise le surcoût d'acheter (VAN>0 ⇒ acheter gagne au rendement alternatif) ; le TRI est résolu par Newton-Raphson avec repli sur la dichotomie. Ratio prix/loyer : <15 achat, 15–20 équilibre, >20 location ; la règle des 5 % donne le loyer de référence. L'exclusion §121 des plus-values n'est pas modélisée. Outil pédagogique.