Тьютор «аренда против покупки» полной стоимости владения (ипотека/налоги/страховка/обслуживание + NPV-безубыточность + IRR)

Модель работает помесячно: амортизация делит платёж на долг и проценты; налог и обслуживание растут вместе с ценой; щит = предельная ставка × max(0, проценты + min(налог, лимит SALT) − стандартный вычет) — инкрементальный подход «поэлементно против стандартного» (лимит SALT 40 400 $ в 2026, свёртка при MAGI > 500 000 $; проценты вычитаются только с первых 750 000 $ долга). Богатство арендатора = (взнос + закрытие) с ежемесячной капитализацией плюс накопленная разница; безубыточность — когда чистая продажа догоняет счёт арендатора; NPV дисконтирует дополнительные вложения в покупку (NPV>0 — покупка выигрывает у альтернативной доходности); IRR — Ньютон-Рафсон с запасной бисекцией. Отношение цена/аренда: <15 покупка, 15–20 паритет, >20 аренда; правило 5% даёт ориентир аренды. Исключение прироста капитала §121 не моделируется. Инструмент образовательный.