Wie wird das Break-even-Jahr im Modell bestimmt?

Es markiert das erste Jahr, in dem der Nettoverkaufserlös nach Abzug der Verkaufskosten das durch Zinseszins gewachsene Mieter-Anlagekonto übersteigt.

Was bedeutet ein positiver Kapitalwert (NPV)?

Ein positiver Kapitalwert bedeutet, dass die finanzielle Gesamtrendite des Kaufs höher ausfällt als die angegebene alternative Anlagerendite des Mieters.

Wie fließt das Preis-Miete-Verhältnis in die Bewertung ein?

Ein Wert unter 15 spricht meist für den Kauf, zwischen 15 und 20 gilt der Markt als ausgeglichen, und Werte über 20 begünstigen das Mieten.

Wie wird der Steuervorteil durch Grundsteuer und Zinsen berechnet?

Der Steuervorteil entsteht nur, wenn die Summe aus Hypothekenzinsen und gedeckelter Grundsteuer den Standard-Grundfreibetrag übersteigt, multipliziert mit dem Grenzsteuersatz.

Werden Kapitalertragsteuerbefreiungen bei Immobilienverkäufen berücksichtigt?

Nein, spezielle steuerliche Freibeträge auf Veräußerungsgewinne (wie IRC §121) sind in dieser Modellrechnung nicht enthalten.

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Berater Mieten vs. Kaufen — Gesamtbetriebskosten (Hypothek/Steuern/Versicherung/Instandhaltung + NPV-Break-even + IRR)

Monatliche Nebeneinander-Simulation: Hypothekentilgung + Grundsteuer/Versicherung/HOA/Instandhaltung gegen Miete + Mieterversicherung; der Mieter investiert Anzahlung und monatliche Ersparnis zum Opportunitätssatz; Ausgabe: jährlicher Kapitalwert, Break-even-Jahr, IRR der Differenzflüsse, SALT-Deckel-Steuerschild und ±20-%-Tornado-Diagramm.

Einzelheiten

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Das Modell läuft monatsweise: Die Tilgung trennt Zins und Tilgungsanteil; Grundsteuer und Instandhaltung wachsen mit dem Wert; Schild = Grenzsteuersatz × max(0, Zinsen + min(Steuer, SALT-Deckel) − Pauschale) — der inkrementelle Ansatz „Einzelabzug vs. Pauschale“ (SALT-Deckel 40.400 $ 2026, Abbau ab 500.000 $ MAGI; nur die Zinsen der ersten 750.000 $ Schulden sind abziehbar). Mietervermögen = (Anzahlung + Nebenkosten) monatlich verzinst plus kumulierte Differenz; Break-even, wenn der Nettoverkauf das Mieterkonto einholt; der Kapitalwert diskontiert die Mehrausgaben des Kaufens (KW>0 ⇒ Kauf schlägt die Alternativrendite); die IRR wird per Newton-Raphson mit Bisektions-Rückfalle gelöst. Preis-Miete-Verhältnis: <15 Kauf, 15–20 ausgeglichen, >20 Miete; die 5-%-Regel liefert die Richtmiete. Der §121-Freibetrag für Kursgewinne ist nicht modelliert. Bildungswerkzeug.

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1. Ausgeglichener Markt mit Break-even in Jahr 8

2. Hochpreisige Metropole mit Mietvorteil

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