Tutor de coste total poseer vs alquilar (hipoteca/impuestos/seguros/mantenimiento + punto de equilibrio NPV + IRR)

El modelo corre mes a mes: la amortización a tipo fijo separa capital e intereses; el impuesto predial y el mantenimiento crecen con la vivienda revalorizada; el escudo fiscal = tipo marginal × máx(0, intereses + mín(impuesto, límite SALT) − deducción estándar), el enfoque incremental de detallar contra la deducción estándar (límite SALT de 40.400 $ en 2026, fase-out por encima de 500.000 $ de MAGI; solo son deducibles los intereses del primer 750.000 $ de principal). La riqueza del inquilino = (entrada + gastos de cierre) capitalizados mensualmente más la diferencia mensual acumulada; el equilibrio llega cuando la venta neta alcanza la cuenta del inquilino; el NPV descuenta el dinero extra de comprar (NPV>0 ⇒ comprar gana al rendimiento alternativo); la TIR se resuelve con Newton-Raphson con respaldo de bisección. Ratio precio/alquiler: <15 compra, 15–20 equilibrio, >20 alquiler; la regla del 5% da la renta de referencia. No se modela la exclusión §121 de ganancias. Herramienta educativa, no asesoramiento fiscal.