Tutor de custo total alugar vs comprar (hipoteca/impostos/seguro/manutenção + ponto de equilíbrio VPL + TIR)

O modelo roda mês a mês: a amortização separa principal e juros; IPTU e manutenção crescem com a valorização; o escudo = alíquota marginal × máx(0, juros + mín(imposto, teto SALT) − dedução padrão), a abordagem incremental de detalhar contra o padrão (teto SALT de US$ 40.400 em 2026, faseamento acima de US$ 500 mil de MAGI; só os juros dos primeiros US$ 750 mil de principal são dedutíveis). A riqueza do inquilino = (entrada + custos de escritura) capitalizada mensalmente mais a diferença acumulada; o equilíbrio chega quando a venda líquida alcança a conta do inquilino; o VPL desconta o dinheiro extra de comprar (VPL>0 ⇒ comprar vence o retorno alternativo); a TIR usa Newton-Raphson com bisseção de reserva. Razão preço/aluguel: <15 comprar, 15–20 equilíbrio, >20 alugar; a regra dos 5% dá o aluguel de referência. A exclusão §121 de ganhos não é modelada. Ferramenta educativa.