# Tutor de custo total alugar vs comprar (hipoteca/impostos/seguro/manutenção + ponto de equilíbrio VPL + TIR)

Simulação mensal lado a lado: amortização da hipoteca + IPTU/seguro/condomínio/manutenção contra aluguel + seguro do inquilino; o inquilino investe a entrada e a economia mensal à taxa de custo de oportunidade; entrega VPL anual, ano de equilíbrio, TIR dos fluxos diferenciais, escudo fiscal sob o teto SALT e tornado ±20%.

> Página canônica: https://elysiatools.com/pt/tools/rent-vs-buy-total-cost-of-ownership-mortgage-tax-insurance-maintenance-irr-tutor

- **Categoria:** Finance

- **Palavras-chave:** alugar ou comprar, custo total, ano de equilíbrio, amortização, VPL, TIR, custo de oportunidade, teto SALT, razão preço/aluguel, calculadora imobiliária

## Visão geral

O modelo roda mês a mês: a amortização separa principal e juros; IPTU e manutenção crescem com a valorização; o escudo = alíquota marginal × máx(0, juros + mín(imposto, teto SALT) − dedução padrão), a abordagem incremental de detalhar contra o padrão (teto SALT de US$ 40.400 em 2026, faseamento acima de US$ 500 mil de MAGI; só os juros dos primeiros US$ 750 mil de principal são dedutíveis). A riqueza do inquilino = (entrada + custos de escritura) capitalizada mensalmente mais a diferença acumulada; o equilíbrio chega quando a venda líquida alcança a conta do inquilino; o VPL desconta o dinheiro extra de comprar (VPL>0 ⇒ comprar vence o retorno alternativo); a TIR usa Newton-Raphson com bisseção de reserva. Razão preço/aluguel: <15 comprar, 15–20 equilíbrio, >20 alugar; a regra dos 5% dá o aluguel de referência. A exclusão §121 de ganhos não é modelada. Ferramenta educativa.

## Entradas

- **Preço do imóvel (US$)** (number): 450000
- **Entrada (%)** (number): 20
- **Taxa hipotecária (% a.a.)** (number): 6.5
- **Prazo (anos)** (number): 30
- **IPTU (%/ano)** (number): 1.1
- **Seguro residencial (US$/ano)** (number): 2200
- **Taxa de condomínio (US$/mês)** (number): 0
- **Manutenção (% do valor/ano)** (number): 1.0
- **Valorização (%/ano)** (number): 3.5
- **Custos de venda (% do valor)** (number): 6
- **Custos de escritura (% do preço)** (number): 3
- **Aluguel mensal (US$)** (number): 2400
- **Crescimento do aluguel (%/ano)** (number): 3.0
- **Seguro do inquilino (US$/ano)** (number): 180
- **Retorno do investimento (%/ano)** (number): 5.0
- **Alíquota marginal (%)** (number): 24
- **Limite SALT (US$)** (number): 40400
- **Dedução padrão (US$)** (number): 31500
- **Horizonte de análise (anos)** (number): 10

## Quando usar

- Ao avaliar a compra da casa própria em comparação à permanência no aluguel com investimento da entrada.
- Para identificar o ano exato de equilíbrio financeiro (break-even) considerando a valorização do imóvel e os custos de corretagem na venda.
- Ao planejar o impacto tributário de juros hipotecários e impostos prediais dedutíveis sob as regras do limite SALT.

## Como funciona

- Projeta a amortização mensal da hipoteca dividindo juros e principal, além de corrigir IPTU, taxa de condomínio e despesas de manutenção pela taxa de valorização anual.
- Simula o patrimônio líquido do locatário assumindo o investimento inicial da entrada e custos de escritura, reinvestindo a diferença líquida de fluxo de caixa mensal à taxa de retorno estipulada.
- Calcula os benefícios fiscais comparando a dedução padrão contra juros hipotecários e impostos limitados pelo teto SALT multiplicado pela alíquota marginal.
- Determina o ano de equilíbrio em que o valor líquido da venda supera o saldo investido pelo inquilino, calculando o VPL diferencial e a TIR do fluxo.

## Casos de uso

- Comparação patrimonial de longo prazo entre financiar uma residência ou manter contrato de locação com carteira de investimentos ativa.
- Definição de preço-teto de compra imobiliária baseado no valor de aluguel praticado na mesma região.
- Análise de sensibilidade a oscilações em taxas de juros hipotecários e projeções de valorização imobiliária.

## Perguntas frequentes

### Como é determinado o ponto de equilíbrio (break-even)?

É o primeiro ano em que a receita líquida da venda do imóvel (descontando comissões e custos de venda) ultrapassa o saldo total da conta de investimentos acumulada pelo inquilino.

### O que significa um VPL positivo nesta calculadora?

Um VPL maior que zero indica que comprar o imóvel gera mais riqueza ao longo do período selecionado do que alugar e investir a diferença na taxa de oportunidade definida.

### Como o escudo fiscal dos juros e IPTU é calculado?

O escudo fiscal aplica a alíquota marginal sobre o excedente das deduções detalhadas (juros hipotecários limitados e IPTU sob o teto SALT) em relação à dedução padrão.

### Como a razão preço/aluguel ajuda na decisão?

Uma razão abaixo de 15 geralmente favorece a compra, entre 15 e 20 indica equilíbrio de mercado, e acima de 20 tende a favorecer a locação.

### A calculadora inclui isenções de ganho de capital na venda?

Não, o modelo desconta os custos de venda percentuais, mas não inclui deduções de ganhos de capital (como a seção IRC §121).

## Ferramentas relacionadas

- [De paleta de imagem para design tokens](https://elysiatools.com/pt/tools/image-to-design-tokens): Extrai cores dominantes da imagem por k-means e exporta como variáveis CSS / SCSS / config Tailwind / tokens JSON, com nomes e escala de tons
- [Analisador de Correlação](https://elysiatools.com/pt/tools/correlation-analyzer): Ferramenta avançada de análise de correlação que calcula coeficientes de correlação entre variáveis para medir a força e direção de suas relações lineares. Perfeito para análise estatística, modelagem financeira, pesquisa científica e exploração de dados. Recursos: - Múltiplos métodos de correlação (Pearson, Spearman, Kendall) - Geração de matriz de correlação - Teste de significância estatística (valores-p) - Cálculo de intervalos de confiança - Visualização de mapa de calor - Geração de matriz de gráficos de dispersão - Estratégias de tratamento de valores ausentes - Detecção e tratamento de valores atípicos - Capacidades de análise de grupo - Relatórios estatísticos detalhados Casos de Uso Comuns: - Análise de mercado financeiro e avaliação de risco - Pesquisa científica e teste de hipóteses - Análise de comportamento do cliente e marketing - Análise de dados de saúde e médicos - Controle de qualidade e otimização de processos - Avaliação de desempenho educacional
- [Calculadora de Perda de Carga de Darcy-Weisbach (ΔP = f·(L/D)·ρv²/2)](https://elysiatools.com/pt/tools/pipe-pressure-drop-darcy): Calcula a perda de carga principal (por atrito) de Darcy-Weisbach em um tubo reto: ΔP=f·(L/D)·(ρ·v²/2) Pa; perda de carga h_f=ΔP/(ρ·g)=f·(L/D)·v²/(2g) m. O usuário informa o fator de atrito de Darcy f (não Fanning). Comprimento em m/km/ft, diâmetro em m/cm/mm/inch, densidade em kg/m³/g/cm³/lb/ft³ (convertida para SI). Retorna kPa, bar e carga em m/ft.
- [Calculadora de Perda de Carga Local (h = K·v²/2g)](https://elysiatools.com/pt/tools/minor-loss-calculator): Calcula a perda de carga local em conexões, válvulas e curvas de tubulação: h_m=K·v²/(2g), ΔP_m=K·ρ·v²/2. Inclui valores K típicos para 14 peças comuns (válvulas gaveta/globo/retenção, cotovelos 90°/45°, tês, expansões/contrações súbitas, entradas/saídas). Permite escolher o tipo ou informar K personalizado. Suporta n peças idênticas em série; retorna a altura (m/ft) e a queda de pressão (Pa/kPa/bar). Densidade em kg/m³, g/cm³ ou lb/ft³.
- [Calculadora de Planejamento de Aposentadoria](https://elysiatools.com/pt/tools/retirement-calculator): Modelo de aposentadoria em duas fases: acumulação (aportes + juros compostos) e retirada (crescimento + retiradas mensais corrigidas pela inflação). Avalia se o fundo dura até a expectativa de vida e calcula o valor real e o déficit.
- [Calculadora de Meta de Poupança](https://elysiatools.com/pt/tools/savings-calculator): Calcula o aporte mensal necessário para alcançar uma meta de poupança (com taxa e capitalização), ou quantos meses faltam com um aporte fixo. Ajuste por inflação opcional.
- [Comparador de Preço Unitário](https://elysiatools.com/pt/tools/unit-price-calculator): Comparador de supermercado: insira vários produtos (nome, preço, quantidade, unidade) e normalize para uma unidade comum (por 100 g, por litro), ordenados do mais barato ao mais caro, com o melhor e a economia.
- [Bootstrap de curva de juros Nelson-Siegel / Svensson](https://elysiatools.com/pt/tools/treasury-yield-curve-nelson-siegel-bootstrap-interpolator): Faça bootstrap dos fatores de desconto e da curva spot a partir de cotações de treasuries, ajuste Nelson-Siegel ou Svensson parametricamente e trace curvas spot e forward instantâneas com resíduos em pontos-base.

## Exemplos

- [Exemplos de Processamento de Imagem Web Python](https://elysiatools.com/pt/samples/web-image-processing-python): Exemplos de processamento de imagem Web Python usando PIL/Pillow incluindo leitura, salvamento, redimensionamento e conversão de formato
- [Exemplos de Processamento de Imagem Android Java](https://elysiatools.com/pt/samples/android-image-processing-java): Exemplos de processamento de imagem Android Java incluindo leitura/escrita, dimensionamento e conversão de formato
- [Exemplos de Processamento de Imagem Android Kotlin](https://elysiatools.com/pt/samples/android-image-processing-kotlin): Exemplos de processamento de imagem Android Kotlin incluindo leitura/escrita, dimensionamento e conversão de formato
- [Processamento de Imagem macOS Objective-C - Exemplos](https://elysiatools.com/pt/samples/macos-image-processing-objectivec): Exemplos de processamento de imagem macOS Objective-C incluindo leitura/escrita de imagem, redimensionamento de imagem e conversão de formato