# Tuteur coût total locataire vs propriétaire (crédit/impôts/assurance/entretien + seuil d'équilibre VAN + TRI)

Simulation mensuelle côte à côte : amortissement du crédit + taxe/assurance/copropriété/entretien contre loyer + assurance locataire ; le locataire place l'apport et l'épargne mensuelle au taux d'opportunité ; sortie : VAN annuelle, année d'équilibre, TRI des flux différentiels, bouclier fiscal sous plafond SALT et diagramme tornado ±20 %.

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- **Catégorie:** Finance

- **Mots-clés:** louer ou acheter, coût total de possession, seuil d'équilibre, amortissement, VAN, TRI, coût d'opportunité, plafond SALT, ratio prix/loyer, calculateur immobilier

## Présentation

Le modèle tourne mois par mois : l'amortissement sépare capital et intérêts ; taxe et entretien croissent avec la valeur ; le bouclier = taux marginal × max(0, intérêts + min(taxe, plafond SALT) − déduction forfaitaire), l'approche incrémentale du détail contre le forfait (plafond SALT 40 400 $ en 2026, décrochage au-delà de 500 000 $ de MAGI ; seuls les intérêts des premiers 750 000 $ de capital sont déductibles). Le patrimoine du locataire = (apport + frais de notaire) capitalisé mensuellement plus la différence cumulée ; l'équilibre arrive quand la vente nette rattrape le compte du locataire ; la VAN actualise le surcoût d'acheter (VAN>0 ⇒ acheter gagne au rendement alternatif) ; le TRI est résolu par Newton-Raphson avec repli sur la dichotomie. Ratio prix/loyer : <15 achat, 15–20 équilibre, >20 location ; la règle des 5 % donne le loyer de référence. L'exclusion §121 des plus-values n'est pas modélisée. Outil pédagogique.

## Entrées

- **Prix du logement ($)** (number): 450000
- **Apport (%)** (number): 20
- **Taux hypothécaire (% annuel)** (number): 6.5
- **Durée (années)** (number): 30
- **Taxe foncière (%/an)** (number): 1.1
- **Assurance habitation ($/an)** (number): 2200
- **Frais de copropriété ($/mois)** (number): 0
- **Entretien (% de la valeur/an)** (number): 1.0
- **Plus-value (%/an)** (number): 3.5
- **Frais de vente (% de la valeur)** (number): 6
- **Frais de notaire (% du prix)** (number): 3
- **Loyer mensuel ($)** (number): 2400
- **Croissance du loyer (%/an)** (number): 3.0
- **Assurance locataire ($/an)** (number): 180
- **Rendement des placements (%/an)** (number): 5.0
- **Taux marginal d'imposition (%)** (number): 24
- **Plafond SALT ($)** (number): 40400
- **Déduction forfaitaire ($)** (number): 31500
- **Horizon d'analyse (années)** (number): 10

## Quand l'utiliser

- Arbitrage entre l'achat d'un logement et le maintien en location sur une durée d'occupation prévisionnelle.
- Évaluation de l'impact des charges non récupérables (taxe foncière, assurance, entretien, charges de copropriété) sur le coût réel de possession.
- Détermination précise de l'année d'équilibre financier (break-even) où la revente nette dépasse le patrimoine d'un locataire investisseur.

## Fonctionnement

- Saisissez les paramètres de l'achat immobilier : prix du bien, pourcentage d'apport, taux d'intérêt de l'emprunt, durée du prêt et frais annexes (notaire, vente, entretien annuel).
- Indiquez les paramètres locatifs et financiers : loyer mensuel initial, hausse prévisionnelle des loyers, assurance locataire et rendement annuel attendu sur les capitaux placés.
- Ajustez les variables fiscales (taux marginal, plafond SALT, déduction forfaitaire) pour calculer l'effet du bouclier fiscal sur les intérêts et taxes.
- Analysez les indicateurs calculés : valeur actuelle nette (VAN), taux de rentabilité interne (TRI), ratio prix/loyer et diagramme de sensibilité tornado.

## Cas d'usage

- Comparaison financière avant achat d'un bien de 450 000 $ face à un loyer équivalent de 2 400 $ par mois.
- Analyse de rentabilité dans une grande métropole aux prix élevés pour mesurer l'écart de richesse nette sur 10 ans.
- Évaluation de la sensibilité du projet aux variations de taux d'intérêt hypothécaires et d'appréciation annuelle du bien.

## Questions fréquentes

### Que signifie une VAN positive dans cette simulation ?

Une VAN positive indique que l'option d'achat génère davantage de valeur patrimoniale que la location combinée au placement de l'apport sur l'horizon temporel choisi.

### Comment est déterminé le seuil d'équilibre entre louer et acheter ?

L'équilibre correspond à la première année où le produit net de la revente du bien immobilier dépasse la valeur capitalisée du compte d'investissement du locataire.

### Comment interpréter le ratio prix/loyer calculé ?

Un ratio inférieur à 15 penche généralement en faveur de l'achat, une valeur entre 15 et 20 indique une zone d'équilibre, et un ratio supérieur à 20 favorise la location.

### Comment le modèle prend-il en compte les déductions fiscales ?

Il applique la méthode incrémentale : la déduction réelle (intérêts d'emprunt éligibles + taxe foncière limitée par le plafond SALT) n'apporte un gain fiscal que si elle dépasse la déduction forfaitaire standard.

### L'outil prend-il en compte l'exonération des plus-values sur la résidence principale ?

Non, l'abattement ou l'exonération sur la plus-value (comme la règle §121 aux États-Unis) n'est pas modélisé dans ce simulateur éducatif.

## Outils associés

- [De la palette d’image aux design tokens](https://elysiatools.com/fr/tools/image-to-design-tokens): Extrait les couleurs dominantes d’une image par k-means et les exporte en variables CSS / SCSS / config Tailwind / tokens JSON, avec noms et échelle de teintes
- [Analyseur de Corrélation](https://elysiatools.com/fr/tools/correlation-analyzer): Outil avancé d'analyse de corrélation qui calcule les coefficients de corrélation entre les variables pour mesurer la force et la direction de leurs relations linéaires.
- [Calculateur de Perte de Charge Darcy-Weisbach (ΔP = f·(L/D)·ρv²/2)](https://elysiatools.com/fr/tools/pipe-pressure-drop-darcy): Calcule la perte de charge principale (par frottement) de Darcy-Weisbach dans une conduite droite : ΔP=f·(L/D)·(ρ·v²/2) Pa ; perte de charge h_f=ΔP/(ρ·g)=f·(L/D)·v²/(2g) m. L'utilisateur saisit le facteur de frottement de Darcy f (pas Fanning). Longueur en m/km/ft, diamètre en m/cm/mm/inch, masse volumique en kg/m³/g/cm³/lb/ft³ (convertie en SI). Renvoie kPa, bar et charge en m/ft.
- [Calculateur de Pertes de Charge Locales (h = K·v²/2g)](https://elysiatools.com/fr/tools/minor-loss-calculator): Calcule les pertes de charge locales dans les raccords, vannes et coudes de tuyauterie : h_m=K·v²/(2g), ΔP_m=K·ρ·v²/2. Inclut les K typiques de 14 pièces courantes (vannes à porte/globe/clapet, coudes 90°/45°, tés, élargissements/contractions brusques, entrées/sorties). Sélection possible du type ou K personnalisé. Supporte n pièces identiques en série ; renvoie la hauteur (m/ft) et la chute de pression (Pa/kPa/bar). Masse volumique en kg/m³, g/cm³ ou lb/ft³.
- [Calculateur de Planification Retraite](https://elysiatools.com/fr/tools/retirement-calculator): Modèle de retraite en deux phases : accumulation (contributions + intérêts composés) et retraite (croissance + retraits mensuels indexés sur l'inflation). Évalue si le capital dure jusqu'à l'espérance de vie et calcule la valeur réelle et le déficit.
- [Calculateur d'Objectif d'Épargne](https://elysiatools.com/fr/tools/savings-calculator): Calcule la contribution mensuelle nécessaire pour atteindre un objectif d'épargne (avec taux et capitalisation), ou le nombre de mois nécessaires avec un versement fixe. Ajustement de l'inflation en option.
- [Comparateur de Prix Unitaire](https://elysiatools.com/fr/tools/unit-price-calculator): Comparateur de supermarché : saisissez plusieurs produits (nom, prix, quantité, unité) et normalisez vers une unité commune (par 100 g, par litre), triés du moins cher au plus cher, avec le meilleur et l'économie.
- [Bootstrap de courbe de taux Nelson-Siegel / Svensson](https://elysiatools.com/fr/tools/treasury-yield-curve-nelson-siegel-bootstrap-interpolator): Bootstrapz les facteurs d'actualisation et la courbe spot depuis des cotations de treasuries, ajustez Nelson-Siegel ou Svensson et tracez les courbes spot et forward instantanées avec résidus en points de base.

## Exemples

- [Exemples de Traitement d'Images Web Python](https://elysiatools.com/fr/samples/web-image-processing-python): Exemples de traitement d'images Web Python utilisant PIL/Pillow incluant la lecture, l'enregistrement, le redimensionnement et la conversion de format
- [Exemples de Traitement d'Images Android Java](https://elysiatools.com/fr/samples/android-image-processing-java): Exemples de traitement d'images Android Java incluant lecture/écriture, mise à l'échelle et conversion de format
- [Exemples de Traitement d'Images Android Kotlin](https://elysiatools.com/fr/samples/android-image-processing-kotlin): Exemples de traitement d'images Android Kotlin incluant lecture/écriture, mise à l'échelle et conversion de format
- [Traitement d'Images macOS Objective-C - Exemples](https://elysiatools.com/fr/samples/macos-image-processing-objectivec): Exemples traitement d'images macOS Objective-C incluant lecture/écriture images, redimensionnement images et conversion format