# Tutor de coste total poseer vs alquilar (hipoteca/impuestos/seguros/mantenimiento + punto de equilibrio NPV + IRR)

Simulación mensual paralela: amortización hipotecaria + impuesto predial/seguro/HOA/mantenimiento frente a alquiler + seguro de inquilino; el inquilino invierte la entrada y el ahorro mensual al tipo de oportunidad; entrega NPV anual, año de equilibrio, TIR de los flujos diferenciales, escudo fiscal SALT y un gráfico de tornado ±20%.

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- **Categoría:** Finance

- **Palabras clave:** alquilar o comprar, coste total, año de equilibrio, amortización, VAN, TIR, coste de oportunidad, límite SALT, ratio precio/alquiler, calculadora hipotecaria

## Descripción general

El modelo corre mes a mes: la amortización a tipo fijo separa capital e intereses; el impuesto predial y el mantenimiento crecen con la vivienda revalorizada; el escudo fiscal = tipo marginal × máx(0, intereses + mín(impuesto, límite SALT) − deducción estándar), el enfoque incremental de detallar contra la deducción estándar (límite SALT de 40.400 $ en 2026, fase-out por encima de 500.000 $ de MAGI; solo son deducibles los intereses del primer 750.000 $ de principal). La riqueza del inquilino = (entrada + gastos de cierre) capitalizados mensualmente más la diferencia mensual acumulada; el equilibrio llega cuando la venta neta alcanza la cuenta del inquilino; el NPV descuenta el dinero extra de comprar (NPV>0 ⇒ comprar gana al rendimiento alternativo); la TIR se resuelve con Newton-Raphson con respaldo de bisección. Ratio precio/alquiler: <15 compra, 15–20 equilibrio, >20 alquiler; la regla del 5% da la renta de referencia. No se modela la exclusión §121 de ganancias. Herramienta educativa, no asesoramiento fiscal.

## Entradas

- **Precio de la vivienda ($)** (number): 450000
- **Entrada (%)** (number): 20
- **Tasa hipotecaria (% anual)** (number): 6.5
- **Plazo (años)** (number): 30
- **Impuesto predial (%/año)** (number): 1.1
- **Seguro de hogar ($/año)** (number): 2200
- **Cuota HOA ($/mes)** (number): 0
- **Mantenimiento (% del valor/año)** (number): 1.0
- **Revalorización (%/año)** (number): 3.5
- **Costes de venta (% del valor)** (number): 6
- **Gastos de cierre (% del precio)** (number): 3
- **Alquiler mensual ($)** (number): 2400
- **Crecimiento del alquiler (%/año)** (number): 3.0
- **Seguro de inquilino ($/año)** (number): 180
- **Rentabilidad de inversión (%/año)** (number): 5.0
- **Tipo marginal (%)** (number): 24
- **Límite SALT ($)** (number): 40400
- **Deducción estándar ($)** (number): 31500
- **Horizonte de análisis (años)** (number): 10

## Cuándo usarlo

- Al evaluar una oferta de compra inmobiliaria frente a continuar pagando un alquiler mensual equivalente.
- Al estimar el impacto fiscal de las deducciones hipotecarias e impuestos locales frente a la deducción estándar.
- Al calcular cuántos años se necesitan para que la revalorización y la amortización compensen los gastos de cierre y venta.

## Cómo funciona

- Desglosa la cuota hipotecaria mensual en capital e intereses fijos según el precio, entrada y tipo de interés.
- Proyecta costes crecientes de propiedad (mantenimiento, seguro, HOA e impuesto predial) y deduce el escudo fiscal aplicable.
- Modela la cartera del inquilino invirtiendo la entrada inicial, gastos de cierre y la diferencia mensual de flujos de caja a la tasa de rentabilidad alternativa.
- Calcula el valor actual neto (VAN), la tasa interna de rentabilidad (TIR) y el año exacto de equilibrio donde el valor neto de venta supera el saldo del inquilino.

## Casos de uso

- Compradores primerizos que comparan el coste mensual total de propiedad contra su renta actual.
- Inversores particulares que analizan el coste de oportunidad de inmovilizar capital en la entrada y gastos de escrituración.
- Familias que planifican un cambio de residencia a un horizonte de 5 a 10 años y necesitan saber si amortizan los costes de entrada y salida.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cómo se calcula el año de equilibrio?

Es el primer año en el que los ingresos netos tras la venta de la vivienda (descontando costes de venta) superan el patrimonio acumulado en la cuenta de inversión del inquilino.

### ¿Qué representa el ratio precio/alquiler?

Es el cociente entre el precio de compra y el alquiler anual. Valores menores a 15 favorecen la compra, entre 15 y 20 se consideran neutrales, y mayores a 20 favorecen el alquiler.

### ¿Cómo interviene el límite SALT en el modelo?

Aplica el tope legal a la suma de impuestos prediales deducibles y compara los intereses e impuestos totales contra la deducción estándar para computar únicamente el ahorro fiscal incremental.

### ¿Qué significa un VAN diferencial positivo?

Un VAN mayor a cero indica que la compra de la vivienda genera un rendimiento superior a haber invertido el dinero en la alternativa de inversión especificada.

### ¿Se incluyen las cuotas comunitarias (HOA) y el seguro de inquilino?

Sí, el simulador integra ambos conceptos mensualmente para reflejar el flujo de efectivo real en ambos escenarios.

## Herramientas relacionadas

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## Ejemplos

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