# Berater Mieten vs. Kaufen — Gesamtbetriebskosten (Hypothek/Steuern/Versicherung/Instandhaltung + NPV-Break-even + IRR)

Monatliche Nebeneinander-Simulation: Hypothekentilgung + Grundsteuer/Versicherung/HOA/Instandhaltung gegen Miete + Mieterversicherung; der Mieter investiert Anzahlung und monatliche Ersparnis zum Opportunitätssatz; Ausgabe: jährlicher Kapitalwert, Break-even-Jahr, IRR der Differenzflüsse, SALT-Deckel-Steuerschild und ±20-%-Tornado-Diagramm.

> Kanonische Seite: https://elysiatools.com/de/tools/rent-vs-buy-total-cost-of-ownership-mortgage-tax-insurance-maintenance-irr-tutor

- **Kategorie:** Finance

- **Schlagwörter:** mieten oder kaufen, Gesamtkosten, Break-even-Jahr, Tilgung, Kapitalwert, IRR, Opportunitätskosten, SALT-Deckel, Preis-Miete-Verhältnis, Immobilienrechner

## Überblick

Das Modell läuft monatsweise: Die Tilgung trennt Zins und Tilgungsanteil; Grundsteuer und Instandhaltung wachsen mit dem Wert; Schild = Grenzsteuersatz × max(0, Zinsen + min(Steuer, SALT-Deckel) − Pauschale) — der inkrementelle Ansatz „Einzelabzug vs. Pauschale“ (SALT-Deckel 40.400 $ 2026, Abbau ab 500.000 $ MAGI; nur die Zinsen der ersten 750.000 $ Schulden sind abziehbar). Mietervermögen = (Anzahlung + Nebenkosten) monatlich verzinst plus kumulierte Differenz; Break-even, wenn der Nettoverkauf das Mieterkonto einholt; der Kapitalwert diskontiert die Mehrausgaben des Kaufens (KW>0 ⇒ Kauf schlägt die Alternativrendite); die IRR wird per Newton-Raphson mit Bisektions-Rückfalle gelöst. Preis-Miete-Verhältnis: <15 Kauf, 15–20 ausgeglichen, >20 Miete; die 5-%-Regel liefert die Richtmiete. Der §121-Freibetrag für Kursgewinne ist nicht modelliert. Bildungswerkzeug.

## Eingaben

- **Hauspreis ($)** (number): 450000
- **Anzahlung (%)** (number): 20
- **Hypothekenzins (% p. a.)** (number): 6.5
- **Laufzeit (Jahre)** (number): 30
- **Grundsteuer (%/Jahr)** (number): 1.1
- **Hausratversicherung ($/Jahr)** (number): 2200
- **HOA-Gebühr ($/Monat)** (number): 0
- **Instandhaltung (% des Werts/Jahr)** (number): 1.0
- **Wertsteigerung (%/Jahr)** (number): 3.5
- **Verkaufskosten (% des Werts)** (number): 6
- **Kaufnebenkosten (% des Preises)** (number): 3
- **Monatsmiete ($)** (number): 2400
- **Mietsteigerung (%/Jahr)** (number): 3.0
- **Mieterversicherung ($/Jahr)** (number): 180
- **Anlagerendite (%/Jahr)** (number): 5.0
- **Grenzsteuersatz (%)** (number): 24
- **SALT-Abzugsdeckel ($)** (number): 40400
- **Grundfreibetrag/Pauschale ($)** (number): 31500
- **Analysehorizont (Jahre)** (number): 10

## Wann verwenden

- Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, eine Immobilie zu erwerben oder weiterhin zur Miete zu wohnen.
- Wenn Sie das Break-even-Jahr ermitteln möchten, ab dem ein Immobilienkauf durch Nettoverkaufserlöse finanziell vorteilhafter wird.
- Wenn Sie steuerliche Effekte wie den SALT-Deckel und Grenzsteuersätze im Verhältnis zu alternativen Anlagechancen (Opportunitätskosten) analysieren wollen.

## Funktionsweise

- Monatliche Cashflows berechnen: Die Hypothekenrate wird in Tilgung und Zins getrennt, während Grundsteuer, Gebäudeversicherung, HOA-Gebühren und wertabhängige Instandhaltung aufaddiert werden.
- Miet- und Anlagestrategie simulieren: Das für Anzahlung und Kaufnebenkosten gesparte Eigenkapital sowie monatliche Differenzbeträge werden mit der gewählten alternativen Anlagerendite verzinst.
- Steuervorteile anrechnen: Ermittlung des inkrementellen Steuervorteils durch Abzug von Hypothekenzinsen und gedeckelter Grundsteuer (SALT) gegenüber dem Grundfreibetrag.
- Kennzahlen ausgeben: Berechnung von Kapitalwert (NPV), internem Zinsfuß (IRR), Preis-Miete-Verhältnis und Break-even-Jahr unter Berücksichtigung künftiger Verkaufskosten.

## Anwendungsfälle

- Finanzielle Gegenüberstellung einer konkreten Eigentumswohnung mit einer vergleichbaren Mietwohnung.
- Bewertung des Einflusses von Zinsänderungen und Eigenkapitalquoten auf die Rentabilität eines Immobilienkaufs.
- Sensitivitätsprüfung, wie stark Instandhaltungskosten oder Wertsteigerungsraten das Ergebnis über 10 bis 30 Jahre beeinflussen.

## Häufig gestellte Fragen

### Wie wird das Break-even-Jahr im Modell bestimmt?

Es markiert das erste Jahr, in dem der Nettoverkaufserlös nach Abzug der Verkaufskosten das durch Zinseszins gewachsene Mieter-Anlagekonto übersteigt.

### Was bedeutet ein positiver Kapitalwert (NPV)?

Ein positiver Kapitalwert bedeutet, dass die finanzielle Gesamtrendite des Kaufs höher ausfällt als die angegebene alternative Anlagerendite des Mieters.

### Wie fließt das Preis-Miete-Verhältnis in die Bewertung ein?

Ein Wert unter 15 spricht meist für den Kauf, zwischen 15 und 20 gilt der Markt als ausgeglichen, und Werte über 20 begünstigen das Mieten.

### Wie wird der Steuervorteil durch Grundsteuer und Zinsen berechnet?

Der Steuervorteil entsteht nur, wenn die Summe aus Hypothekenzinsen und gedeckelter Grundsteuer den Standard-Grundfreibetrag übersteigt, multipliziert mit dem Grenzsteuersatz.

### Werden Kapitalertragsteuerbefreiungen bei Immobilienverkäufen berücksichtigt?

Nein, spezielle steuerliche Freibeträge auf Veräußerungsgewinne (wie IRC §121) sind in dieser Modellrechnung nicht enthalten.

## Ähnliche Tools

- [Bild-Palette zu Design-Tokens](https://elysiatools.com/de/tools/image-to-design-tokens): Extrahiert dominante Farben per k-Means und exportiert sie als CSS-/SCSS-Variablen, Tailwind-Config oder JSON-Tokens mit Namen und Farbskala
- [Korrelationsanalyse](https://elysiatools.com/de/tools/correlation-analyzer): Fortschrittetes Korrelationsanalyse-Werkzeug zur Berechnung von Korrelationskoeffizienten zwischen Variablen zur Messung der Stärke und Richtung ihrer linearen Beziehungen.
- [Rohr-Druckverlustrechner nach Darcy-Weisbach (ΔP = f·(L/D)·ρv²/2)](https://elysiatools.com/de/tools/pipe-pressure-drop-darcy): Berechnet den Druckverlust durch Reibung nach Darcy-Weisbach in einem geraden Rohr: ΔP=f·(L/D)·(ρ·v²/2) Pa; Druckhöhenverlust h_f=ΔP/(ρ·g)=f·(L/D)·v²/(2g) m. Der Benutzer gibt den Darcy-Reibungsfaktor f ein (nicht Fanning). Länge in m/km/ft, Durchmesser in m/cm/mm/inch, Dichte in kg/m³/g/cm³/lb/ft³ (auf SI umgerechnet). Ausgabe in kPa, bar sowie Höhe in m/ft.
- [Örtlicher Druckverlustrechner (h = K·v²/2g)](https://elysiatools.com/de/tools/minor-loss-calculator): Berechnet die örtlichen Druckverluste in Formstücken, Ventilen und Bögen der Rohrleitung: h_m=K·v²/(2g), ΔP_m=K·ρ·v²/2. Enthält typische K-Werte für 14 gängige Bauteile (Schieber/Durchgangs-/Rückschlagventile, 90°/45°-Knie, T-Stücke, plötzliche Erweiterungen/Verengungen, Ein-/Austritte). Bauteiltyp wählbar oder K frei eingebbar. Unterstützt n gleiche Bauteile in Reihe; ausgabeseitig werden Höhe (m/ft) und Druckabfall (Pa/kPa/bar) ausgegeben. Dichte in kg/m³, g/cm³ oder lb/ft³.
- [Vorsorge- und Rentenrechner](https://elysiatools.com/de/tools/retirement-calculator): Zweiphasiges Rentenmodell: Ansparphase (Beiträge + Zinseszins) und Entnahmephase (Wachstum + monatliche, inflationsindexierte Entnahmen). Prüft, ob das Vermögen bis zur Lebenserwartung reicht, und berechnet Realwert und Deckungslücke.
- [Sparziel-Rechner](https://elysiatools.com/de/tools/savings-calculator): Berechnet den erforderlichen Monatsbeitrag zum Erreichen eines Sparziels (mit Zinssatz und Zinseszins) bzw. die Monate bis zum Ziel bei festem Beitrag. Optionale Inflationsbereinigung.
- [Stückpreis-Rechner](https://elysiatools.com/de/tools/unit-price-calculator): Supermarkt-Vergleich: Geben Sie mehrere Produkte ein (Name, Preis, Menge, Einheit) — normalisiert auf eine gemeinsame Einheit (pro 100 g, pro Liter), sortiert von günstig nach teuer, mit Bestpreis und Ersparnis.
- [Treasury-Renditekurven-Bootstrap Nelson-Siegel / Svensson](https://elysiatools.com/de/tools/treasury-yield-curve-nelson-siegel-bootstrap-interpolator): Bootstrappen Sie Diskontfaktoren und Spot-Kurve aus Treasury-Quotierungen, fitten Sie Nelson-Siegel oder Svensson parametrisch und zeichnen Sie Spot- und momentane Forward-Kurven mit Residuen in Basispunkten.

## Beispiele

- [Web Python Bildverarbeitung Beispiele](https://elysiatools.com/de/samples/web-image-processing-python): Web Python Bildverarbeitungsbeispiele mit PIL/Pillow einschließlich Lesen, Speichern, Skalieren und Formatkonvertierung
- [Android Java Bildverarbeitungsbeispiele](https://elysiatools.com/de/samples/android-image-processing-java): Android Java Bildverarbeitungsbeispiele einschließlich Lesen/Schreiben, Skalierung und Formatkonvertierung
- [Android Kotlin Bildverarbeitungsbeispiele](https://elysiatools.com/de/samples/android-image-processing-kotlin): Android Kotlin Bildverarbeitungsbeispiele einschließlich Lesen/Schreiben, Skalierung und Formatkonvertierung
- [Bildverarbeitung macOS Objective-C - Beispiele](https://elysiatools.com/de/samples/macos-image-processing-objectivec): macOS Objective-C Bildverarbeitungsbeispiele einschließlich Bild-Lesen/Schreiben, Bild-Skalierung und Formatkonvertierung